URIBURU CLEMENT, MARIA Y OTRO c/ ROUX ZAPIOLA, CELIA S. s/ SIMULACION

Debe protegerse a los subadquirentes tanto en las hipótesis de invalidez como en las de ineficacia: nulidad, resolución, revocación, si entre los antecedentes se encuentra una compraventa después declarada simulada por encubrir una donación, hallándose el tercero alcanzado por la acción reipersecutoria aludida en el art. 3955 del Código Civil.

Debe distinguirse la hipótesis de la donación simulada, por cuanto salvo que se manifieste desde otro ángulo- en este caso la buena fe del tercer adquirente es indiscutible dado que pese al estudio minucioso de los antecedentes no habrá podido encontrar entre ellos una donación, sujeta en abstracto a posible reducción.

Respecto al tema de los terceros adquirentes se hace hincapié en la máxima "Resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis", como fundamento de la acción reipersecutoria. Si como consecuencia del nuevo texto del art. 1051 del Código Civil se incorpora a nuestra legislación un principio general de protección del tráfico jurídico a través del amparo de los terceros adquirentes a título oneroso de buena fe, este principio hace ceder al apoyado en aquella máxima, que sólo tendrá vigencia para los actos a título gratuito o para los restantes cuando el tercero es de mala fe.

Interesa al orden público la protección de la legítima. Pero cuando colisionan ambos derechos, pertenecientes ambos a terceros compradores y herederos legitimarios- y siendo los dos de buena fe, cabe ponerse del lado del que devino sucesor a título oneroso, que lo es el comprador y no el heredero.

Si el causante cometió actos ilícitos en perjuicio de sus herederos, frente al tercero de buena fe y a título oneroso, ellos habrán de ser los perjudicados así como ellos se benefician o perjudican con innumerables actos cumplidos en vida de su autor y que no han podido controlar, facilitar o impedir. Al adquirente no se le puede exigir más que el control de la existencia de una donación. Si ésta es simulada, ya no cabe perseguirlo, desde que existe el principio consagrado en el art. 1051 del Código Civil por la reforma de 1968, pues ello constituiría no sólo contribución para el desaliento de las transacciones inmobiliarias, sino un atentado liso y llano a la buena fe que ha sido constituida por la nueva redacción de esa norma en eje, en fanal, en principio rector también cuando se trata de los negocios inmobiliarios.

La buena fe creencia es fuente de derechos en el campo de las relaciones jurídicas reales y consiste en la ignorancia de lesionar un interés ajeno tutelado por el derecho, en la creencia de la legitimidad del derecho adquirido sobre una cosa.

Cabe preferir al tercero de buena fe que deviene sucesor a título oneroso que al heredero, cuando la donación es simulada, porque si no lo fuera, desaparecería la buena fe del adquirente.