Juicio de desalojo, legitimación activa, herederos, posesión

En primer lugar debe ponerse de resalto que tratándose de una acción personal puede ejercerla no sólo el propietario, sino también el usufructuario, el usuario, el locador, y toda persona que tenga una vinculación contractual con aquél que detenta la cosa.

Tanto en el Código Civil de Vélez como en el Código vigente, el fallecimiento de una persona produce una serie de efectos, entre ellos, la transmisión de los derechos activos y pasivos que componen la herencia, a los sucesores universales (artículos 3.279 del Código de Vélez y 2.277 y 2.278 del Código Civil y Comercial) y en el supuesto de herederos forzosos, la transmisión se opera en el mismo momento de producido el fallecimiento de la persona y el heredero es propietario, poseedor, acreedor o deudor de todo lo que el difunto era propietario, poseedor, acreedor o deudor, con excepción de aquellos derechos que no son transmisibles por sucesión (artículos 3.410 y 3.417 del Código de Vélez y 2.280 y 2.337 del Código Civil y Comercial).

Cabe destacar que el nuevo artículo 2.337 consagra expresamente la facultad de los herederos de ejercer las acciones transmisibles.

Viene sosteniendo esta Sala que el juicio de desalojo es aquel que tiene por objeto una pretensión tendiente a recuperar el uso y goce de un inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de título para ello, sea por tener una obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter de simple intruso, aunque sin pretensiones a la posesión.

Del concepto enunciado se infiere, por lo pronto, que la pretensión de desalojo no sólo es admisible cuando medie una relación jurídica entre las partes en cuya virtud el demandado se halla obligado a restituir el bien a requerimiento del actor, sino también en el supuesto que, sin existir vinculación contractual alguna, se trata de un ocupante meramente circunstancial o transitorio que no aspira al ejercicio de la posesión (Palacio, "Derecho Procesal Civil", T. VII, pág. 77, Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1984; CApel. CC. Salta Sala III, Tomo año 2002, fº 253 y Tomo año 2004 fº 1050; id., id., Tomo 2010, fº 69/71; id. id. tomo 2.013, fl. 605/608, entre otros).

El artículo 691 del Código Procesal Civil dispone que el juicio de desalojo podrá ser promovido por quienes tengan derecho a la recuperación de la tenencia de inmuebles, contra todo aquel cuya obligación de restituirla fuere exigible.

Resulta la vía apta para perseguir la entrega del inmueble por cuanto el demandado tiene la obligación de restituir la cosa, ya sea por mediar un contrato o bien porque tenga el carácter de mero tenedor o intruso (CApel. CC. Salta, Sala I, Tomo año 1998 fº 327).- A su vez, el artículo 691 del Código Procesal faculta a promover el juicio de desalojo a quines tengan derecho a la recuperación de la tenencia de inmuebles, contra todo aquel cuya obligación de restituirla fuere exigible, disponiendo el artículo 699 que el trámite del juicio no se suspende cuando el demandado invoca ser propietario o poseedor del inmueble.

El sentido de la última normativa legal es que la sola invocación de la calidad de poseedor no frustra la vía del desalojo, sino que se debe dar la oportunidad de acreditar la calidad invocada (CApel. CC. Salta, Sala V, t. VI, fl. 1127; id. Sala III, fallos año 1990, p. 259).

En tal sentido y conforme ha resuelto reiteradamente esta Sala, interpretando el artículo 699 del Código Procesal Civil, nuestro ordenamiento procesal abre la posibilidad de discusión de la defensa de posesión, y tan es así que expresamente deja a salvo que todo aquello que se pueda decir sobre el tema no hace cosa juzgada en juicios posteriores en donde se cuestione la propiedad o posesión.

Pero, también se ha dicho que no basta que el accionado alegue la defensa de posesión para enervar la acción de desalojo, sino que es menester que acredite, prima facie, la calidad invocada; y verificada la seriedad de tal defensa, en ese caso la demanda de desalojo debe ser rechazada.

Es decir, no se requiere la prueba acabada de esa posesión sino la sensatez y razonabilidad de la defensa. Y ello es así pues no es materia del desalojo expedirse sobre la posesión.

En efecto, excede el ámbito de conocimiento del juicio de desalojo toda discusión referente al derecho de propiedad o de posesión que puedan arrogarse las partes (CApel. CC. Salta, Sala III, Protocolo año 2002, pág. 343/349; id. id., año 2003, pág. 232) por lo que no resulta posible discutir el derecho a poseer, como tampoco si la posesión es legítima o no, o si es de buena fe o de mala fe.

Si el demandado invoca la calidad de poseedor aportando elementos de convicción suficientes que prima facie acreditan la verosimilitud de su derecho y la defensa no aparece como una argucia para demorar la entrega del inmueble, la vía del desalojo no resulta procedente.

Tal es así que cualquier conclusión que se adopte al respecto debe entenderse con exclusivo alcance a ese proceso, por cuanto las partes podrán hacer valer sus derechos en otro juicio posesorio o petitorio en que se discuta el derecho de propiedad o posesión, con relación al cual lo decidido en el desalojo no alcanza la calidad de cosa juzgada (CApel. CC. Salta, Sala III, 13- 2-98, Protocolo año 1998, pág. 59; id. id., 27-7-99, Protocolo año 1999, pág. 441).

Ahora bien, invocada la calidad de poseedor para que la defensa pueda ser acogida, resulta indispensable que el demandado pruebe que ocupa el inmueble en tal calidad.

Sabido es que la posesión, entendida en el sentido plasmado por el artículo 2.351 del Código Civil de Vélez, esto es poseer la cosa con intención de someterla al ejercicio de un derecho real, se configuraba con los dos elementos: corpus y animus.

En el Código Civil y Comercial, la posesión se encuentra conceptualizada en el artículo 1.909 cuando dice que "Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no", configurándose también con los dos elementos del corpus y el animus.

Tanto en el nuevo como en el derogado régimen legal, para que exista posesión resulta necesario el "corpus", esto es un poder que implica una relación de señorío de hecho sobre la cosa.

Este poder sobre la cosa "implica su disponibilidad de hecho, posee la cosa quien la tiene en su esfera de control teniendo la concreta posibilidad de disponer de ella" (Nelson G.A. Cossari, Código Civil y Comercial Comentado, Tratado Exegético, Director Jorge H. Alterini, Thomson Reuters La Ley, año 2015, t. IX, pág. 204). También el tenedor, tanto en el régimen anterior como en el actual, tiene la cosa bajo su poder, ejerciendo "un poder de hecho sobre la cosa", pero en lugar de comportarse como titular de un derecho real, "se comporta como representante del poseedor" (cf. artículo 1910); y el artículo 2352 del Código de Vélez decía que el que efectivamente tiene una cosa, pero reconociendo en otro la propiedad, es simple tenedor de la cosa y representante de la posesión del propietario, concepto éste que reiteraba en el artículo 2461.

En cuanto al "animus" de la posesión, se traduce en la intención de poseer como propietario, usuario, usufructuario, superficiario, lo que se traducirá en actos materiales, en una conducta del sujeto que llevará a decidir si se está en presencia de una posesión o de una tenencia. Cossari, insiste "que la definición actual coloca el tema en sus justos términos al poner el acento en el comportamiento externo de quien ejerce el señorío sobre la cosa" (ob. citada, pág. 209).